回答は「有利になる場合と、不利になる場合があります」です。「不動産を所有していると審査に有利になるのでは？」と考える外国人の方も多いでしょう。しかし、実際に不動産がどのように影響するのかについては、誤解されがちなポイントもあります。

この記事では、以下の点について解説します。

• 永住権許可の基本条件
• 不動産所有が審査に与える影響
• 住宅ローンの評価
• 不動産購入時の資金の出所についての注意点
• 申請前に気をつけるべきポイント

永住権ビザ申請で「不動産」の所有は有利なのでしょうか？

1. 永住権許可の基本条件を改めて確認

1-1. 永住許可を取得するための3つの要件

永住権を取得するには、日本の出入国管理及び難民認定法という法律に基づく3つの要件を満たす必要があります。

1. 素行が善良であること
   • 犯罪歴がない
   • 過去の在留資格に関する違反がない
2. 独立の生計を営むに足りる資産または技能を有すること
   • 安定した収入がある（会社員、事業経営者、投資家など）
   • 貯金や不動産などの資産がある
3. 日本の利益に合致すること
   • 原則的には10年以上の在留歴（うち5年以上は就労資格または居住資格）
   • 適切に納税・年金・健康保険の支払い等を遅延せずに支払っている

永住権を取得するための詳しい内容については、以下のページで解説しています。

1-2. 不動産は永住許可の決定打ではない

上記の通り、永住権の許可のためには様々な要件があり、不動産を持っていること自体が永住許可の決定的な要因にはなりません。しかし、「独立の生計を営む資産」の一部として評価される可能性があります。

永住権と「貯金」の関係についても解説しています、以下のページをご覧ください。

2. 不動産所有は永住権許可に有利になる？

2-1. 不動産が永住権許可審査に与える影響

永住権許可を申請する際、不動産の所有は「独立生計要件」に関連する資産の一部として評価される可能性があります。実際に、出入国在留管理庁公式ホームページでは以下のように書かれています。

永住許可に関するガイドライン（令和６年１１月１８日改訂）一部抜粋

（２）独立の生計を営むに足りる資産又は技能を有すること

日常生活において公共の負担にならず、その有する資産又は技能等から見て将来において安定した生活が見込まれること。

上記の「資産」には、不動産も含まれると考えるのは普通だと思います。しかし、不動産を所有しているだけでは永住許可の決定的な要因にはならず、他の審査基準と総合的に判断される点に注意が必要です。

具体的には、以下のようなポイントが影響を与えます。

① 独立生計要件を補強する要素としての評価

• 永住権許可の審査では「安定した収入」が最も重要な要素とされますが、不動産はそれを補強する要素として考慮されることがあります。
• 例えば、賃貸収入がある場合、事業所得の一環として評価される可能性があります。
• 自己所有の不動産があることで、将来的に住居費の負担が軽減されるため、経済的安定性を示す材料の一つとなります。

② 長期的な定住意思の証明

• 日本での居住を目的として不動産を購入している場合、定住の意思があることを示す一つの証拠となります。
• 特に長期間同じ住所に住んでいる場合、生活基盤が日本にあると判断されやすくなります。
• ただし、賃貸でも長期間の契約履歴があれば同様の証明となるため、「不動産所有が絶対に必要」というわけではありません。

③ 資産価値とローン状況が影響する

• 資産価値の高い不動産を持っている場合、それが「生活の安定性」を示す要素となり得ます。
• しかし、ローンの返済が収入に対して多すぎる場合は、逆に安定していない（リスク要因）とみなされる場合もあるため注意が必要です。

2-2. 不動産所有だけでは不十分な理由

① 安定した収入の方が重要

• たとえ不動産を所有していても、収入が不安定だったり、低かったりすると独立生計要件を満たさないと判断される可能性があります。
• 逆に、不動産を持っていなくても、安定した収入があれば許可の可能性は高くなります。

永住権と「収入」の関係についても解説しています、以下のページをご覧ください。

② 納税や社会保険の支払いが最優先

• 不動産を持っていても、税金（住民税や所得税など）を適切に納めていなければ、不許可になります。
• 社会保険や年金の未納があると、「日本の公的義務を果たしていない」と判断され、許可されません。

永住権と「公的健康保険・年金・税金」の関係についても解説しています、以下のページをご覧ください。

③ 住宅ローンの存在が不利に働く場合も

• ローンを組んでいる場合、月々の返済額が高すぎると「経済的に不安定」とみなされる可能性があります。
• 収入とローンのバランスを考慮し、負担が過大にならないようにすることが重要です。

2-3. 住宅ローンと永住権許可の関係

住宅ローンを組んでいる場合、その状況が審査に影響を与えることがあります。

① 住宅ローンがあっても永住権許可は可能

• 住宅ローンがあること自体は全く問題になりません。（賃貸物件に住んでいても毎月の家賃が発生するからです）
• ただし、「ローンを適切に返済できる安定した収入」があることが前提条件となります。

② 住宅ローンが負担になっている場合は要注意

• 例えば、収入が月30万円で、ローンの返済額が月15万円以上の場合、「生活が苦しいのでは？」と判断される可能性があります。
• 収入に対するローン返済比率が高すぎると、独立生計要件を満たさないと見なされることがあります。

③ ローン返済が滞った場合の影響

• ローンの滞納履歴があると、信用リスクと見なされ、審査にマイナスの影響を与える可能性が高いです。
• また、税金や社会保険料の支払いが遅れていると不許可になる可能性が高くなります。

3. 不動産購入時の資金の出所に注意！

3-1. なぜ不動産の資金の出所が問題になるのか？

出入国在留管理庁は、永住許可を審査する際に申請者の経済状況を厳しくチェックします。特に、不動産の購入に関しては、以下の点が重要視されます。

① 違法な資金の使用を防ぐため

• 資金の出所が不明確だと、「違法な手段で得たお金ではないか？」と疑われる可能性があります。
• 出入国在留管理庁は、マネーロンダリングや不正な資金の流入を防ぐため、資金の流れを厳しく確認することがあります。

② 収入とのバランスを確認するため

• 年収が300万円の人が、突然5000万円の不動産を現金で購入した場合、出入国在留管理庁は「どこからこのお金が来たのか？」と疑問に思います。
• 収入に見合わない不動産購入があると、裏で他の収入源があるのではないかと疑われてしまい、審査に悪影響を及ぼす可能性があります。

③ 永住権許可の「独立生計要件」に影響するため

• 独立生計要件では「安定した収入と生活の基盤」が重要視されます。
• 不動産を購入したものの、購入資金の出所が不明である場合、「本当に経済的に安定しているのか？」と疑問を持たれる可能性があります。

3-2. 疑われる資金の流れとは？

不動産購入の際、以下のような資金の流れがあると入管から疑念を持たれる可能性があります。

① 短期間で高額な海外送金がある場合

• 突然、海外から数千万円の送金を受け、それを不動産購入に充てた場合、「本当に合法的な資金なのか？」と疑われる可能性があります。
• 特に、送金元が親族ではなく知人の口座から送られた場合は注意が必要です。（親族の場合も疑われる可能性はあります）

② 現金による購入

• 不動産を現金一括で購入した場合、その資金の出所が厳しくチェックされることがあります。
• 通常、住宅ローンを利用するケースが多いため、ローンを利用せずに高額な不動産を購入した場合、「どこから資金を得たのか？」と疑われやすくなります。

③ 申請直前の大きな資金移動

• 永住権許可申請の数ヶ月前に、多額の資金が口座に振り込まれ、その後すぐに不動産を購入すると、「本当に申請者本人の資産なのか？」と疑われる可能性があります。
• 資金の流れが不自然である場合、入管から詳細の説明を求められる場合があります。

④ 会社からの借入や名義貸し

• 申請者が経営する会社から借入をして不動産を購入する場合、その資金が個人の収入として適正なのかを確認される可能性があります。
• 会社の資金を利用して個人の不動産を購入すると、経済的自立性が疑われることがあります。
• 他人の名義で不動産を購入し、それを実際には申請者が所有・使用している場合も、審査に影響を及ぼす可能性があります。

3-3. 不動産購入資金の出所を明確にするための対策

審査で疑念を持たれないようにするためには、資金の出所を明確にし、適切な証明書類を準備することが重要です。

① 購入資金の由来を明確にする

• 収入からの貯蓄で購入する場合は、過去数年間の銀行取引履歴を用意し、資金の蓄積過程を証明する。
• 例えば、「毎月○万円ずつ貯金しており、その結果、○年後に不動産購入資金を用意できた」という流れが分かるようにする、という方法があります。

② 海外送金の記録を整える

• 海外からの送金を利用する場合、送金元と申請者の関係を明確にする。
• 親族からの送金の場合、資金の出所を証明する書類（例えば親の銀行取引履歴）を準備すると良い。

③ 贈与の場合は贈与契約書を作成する

• 親族や知人からの資金援助で不動産を購入する場合は、正式な贈与契約書を作成し、日本の税法に則った手続きを行う。
• 贈与税の申告を適切に行っていることを示す書類があると、資金の正当性を証明しやすくなる。

④ 会社からの借入を利用する場合は適切な契約を

• 会社からの借入で不動産を購入する場合は、借入契約書を作成し、返済計画が明確であることを示すことをお勧めしています。
• 会社の資金を流用していると疑われないように、会社の決算書や会計処理の記録を整えておくのが理想です。

3-4. 申請前に避けるべき行動

永住権の許可申請を成功させるためには、以下のような行動を避けることが重要です。

① 申請直前の大きな資金移動

• 永住許可申請の数ヶ月前に、不自然な大金が口座に入ると、入管が疑念を持つ可能性があります。
• 可能であれば、少なくとも1～2年前から計画的に資金を移動しておくのが理想的です。

② 適切な証明ができない資金の使用

• 海外からの送金や親族からの援助を受ける場合、必ず送金履歴や契約書を準備する。
• 「説明ができないお金」を使うことは避ける。

③ 多額の現金取引

• 現金での取引は資金の流れが不明確になりやすいため、できるだけ銀行振込などの記録が残る方法を利用する。

よくあるご質問と答え（FAQ）

4. まとめ：不動産はプラス要素だが決定打ではない

4-1. 不動産の評価ポイント

• 不動産は独立生計要件の補助要素として評価される
• しかし、収入の安定や納税履歴など公的な支払いの方が重要視される
• 不動産購入時の資金の出所は明確にしておくことが重要

4-2. 永住許可を目指す人が準備すべきこと

• 安定した収入を維持する
• 納税・社会保険の支払いを適切に行う
• 不動産購入の資金の出所を明確にする

以下では、日本の永住権申請（永住ビザ申請）に関連する情報をまとめています。是非ご覧ください。

投稿者プロフィール

国際行政書士 河野尋志

外国人の社員さん達と一緒に企業の取締役として国際業務に取り組んで15年間、多くのインバウンド事業や外国語ツール（多言語ツール）の作成、貿易業務の調整に取り組んできました。行政書士業務を始めてからは様々な在留資格（ビザ）の申請経験も重ねてきました。外国人の皆さんの気持ち、日本の行政の考え方、企業の管理者の立場を考えてサポート致します。どうぞ、お気軽にお問合せください。
●資格：行政書士・通関士有資格者・総合旅行業務・国際ビジネス法務
●個人：1976年生まれ、宮崎県出身、1男2女の父、柔道３段（今は３級くらいの実力）

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